Contracter un emprunt à la banque c’est obtenir une somme d’argent de la banque en échange d’un engagement à rembourser cette somme en plus d’intérêt. Comme le dit l’adage, « emprunter de l’argent, coûte aussi de l’argent ». Une banque ne te prête pas de l’argent gratuitement.

En pratique, tu empruntes une grande somme d’argent que tu rembourses tous les mois pendant plusieurs années. Mais tu ne fais pas que rembourser la somme d’argent, tu rembourses les intérêts aussi. Les intérêts c’est l’argent que tu payes à la banque en échange du risque qu’elle prend en te prêtant une somme d’argent. C’est le prix de l’argent. Les intérêts s’expriment en pourcentage par rapport à l’argent emprunté. On appelle ça le taux d’intérêt. Le taux d’intérêt est souvent annuel. Cela signifie que chaque année d’emprunt tu rembourses x% de la somme empruntée.

Exemple

Si tu empruntes 180 000 euros à un taux d’intérêt annuel de 3% pendant 30 ans. Tu devras rembourser chaque année 3% du montant qu’il te reste à emprunter.

La première année, en terme d’intérêt, tu devras payer 3% de 180 000 euros empruntés, à savoir 5 400 euros sur l’année (donc 450 euros d’intérêt tous les mois). Tous les mois, lorsque tu rembourseras ton emprunt, tu rembourseras en partie l’intérêt à la banque, en partie la somme empruntée. Dans notre exemple, si tu rembourses tous les mois 800 euros, 450 euros de la somme mensuelle te permettra de rembourser l’intérêt et le reste, 350 euros, te permettre e montant des intérêts dépend notamment du taux d’intérêt et de la durée de ton emprunt. Plus le taux est élevé et plus la durée de remboursement est longue, plus ton crédit te coûtera cher au total.de rembourser la somme empruntée. A la fin de la 1ère année, tu auras remboursé 4 200 euros de la somme empruntée (350 euros x 12 mois). Il te restera donc à rembourser 175 800 euros (180 000 euros – 4 200 euros).

La 2ème année, tu devras alors payer, en terme d’intérêt, 3% de 175 800 euros empruntés, à savoir 5 274 euros. Cela donne donc 439,5 euros d’intérêt par mois. Si tu continues à rembourser 800 euros par mois, 439,5 euros de la somme mensuelle te permettra de rembourser l’intérêt et le reste, 360,5 euros, te permettre de rembourser la somme empruntée.

Emprunt et intérêts

Au fil du temps, tu rembourses donc de plus en plus ton emprunt et moins les intérêts. Le montant des intérêts dépend notamment du taux d’intérêt et de la durée de ton emprunt. Plus le taux est élevé et plus la durée de remboursement est longue, plus ton crédit te coûtera cher au total.

Note que les banques vont te proposer des taux d’intérêt fixe ou variable. Wikifin t’explique ici la différence.

Les banques vont accepter de te prêter de l’argent si elles ont 2 garanties :

• Elles estiment que tu as les moyens de rembourser l’argent emprunter.
• Elles estiment que si tu ne sais plus rembourser l’argent emprunté, elles peuvent hypothéquer ton appartement.

Les banques vont accepter de te prêter de l’argent à condition que tu rembourses tous les mois le montant emprunté ainsi que des intérêts.

Elles vont donc s’assurer que tu as les moyens de rembourser ton emprunt tous les mois en te demandant :

• Quels sont tes revenus et sont-ils stables ? Tu dois alors montrer tes fiches de salaires ou ton avertissement extrait de rôle ou d’autres preuves si tu as d’autres revenus qu’un salaire. Tu devras aussi préciser si tu es en CDD ou CDI ou intérim ou indépendant et dans quel domaine tu travailles.
• Quels sont tes dépenses ? Les banques vont te poser des questions personnelles pour savoir tes dépenses. Par exemple : as-tu des emprunts en court, as-tu des enfants ou une pension alimentaire à payer, es-tu en bonne santé, quelles sont tes charges mensuelles …

La capacité d’emprunt

Les banques vont également s’assurer que tu achètes ton appartement à un prix correct. Leur objectif est de s’assurer que si tu n’es plus en capacité de leur rembourser ton emprunt, elles peuvent vendre ton appartement pour récupérer l’argent que tu leur dois. C’est ce qu’on appelle une hypothèque. Elles vont donc vérifier que tu n’as pas payé trop d’argent par rapport à la valeur réelle de l’appartement. Si tu veux acheter un appartement à un prix exorbitant alors qu’il y a beaucoup de travaux à faire/ qu’il est insalubre/ qu’il y a des infractions urbanistiques,…, une banque peut refuser de t’emprunter de l’argent.

Ces conditions expliquent pourquoi les banques vont te poser beaucoup de questions et te demander des preuves.

Tu dois donc trouver une banque qui accepte de te prêter de l’argent à des conditions qui te conviennent. Il faudra alors négocier auprès des banques afin d’obtenir un prêt avec un taux d’emprunt le moins élevé possible.

Tu l’as donc compris, c’est important de négocier. Les banques ne proposent pas toutes le même taux. Les taux évoluent dans le temps et varient selon ta situation et ce que la banque comprend de ta situation.

Les critères sur lesquels se basent les banques pour voir proposer un taux d’emprunt avantageux sont obscures. Il y a en tout cas : la somme plus ou moins grande empruntée, la durée de l’emprunt, l’assurance plus ou moins grande que tu rembourseras facilement l’emprunt. Tu devras donc donner des informations sur le bien acheté et sur ta situation financière.

Comparer les propositions des banques

Pour trouver la banque qui te propose le meilleur taux, tu dois prendre rendez-vous avec plusieurs banques. Tu peux aussi prendre rendre-vous avec un courtier. Un courtier a pour rôle de faire le lien entre une banque et toi. On te conseille de multiplier les rendez-vous afin de mettre les offres en concurrence. Tu peux indiquer à une banque A qu’une banque B t’a proposé un meilleur taux. La banque A pourrait alors essayer de te faire une meilleure proposition que B.

On te conseille de comparer le TAEG que chaque banque te propose pour être sûr de comparer la même chose. Le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global c’est le coût total et réel d’un crédit exprimé en pourcentage annuel de la somme empruntée.

Lorsque tu achètes un appartement, tu dois payer une taxe régionale. Il s’agit des « droits d’enregistrement ». A priori, il s’agit d’une taxe de 12,5% du prix de ton achat.

Cependant, en région bruxelloise, sous certaines conditions, tu peux bénéficier d’une réduction sur cette taxe. C’est ce qu’on appelle l’abattement fiscal.

Les conditions sont les suivantes :

• Il s’agit d’un logement situé à Bruxelles ;
• Tu l’achètes en tant que personne physique et non en tant que société ;
• Il s’agit de ta seule propriété immobilière ;
• Tu établis ta résidence principale (tu te domicilies) dans les 3 ans de l’achat (sauf si tu fais certains travaux) ;
• Tu y restes domicilié pendant au moins 5 ans ;
• L’appartement que tu achètes vaut maximum 600.000 euros

L’abattement réduit tes droits d’enregistrement parce tu payes 12,5% non pas sur le prix total mais sur le prix total moins 200 000 euros. Donc si tu es domicilié 5 ans dans ton logement, tu économises 25 000 euros (12,5% de 200 000 euros).

Par exemple, si tu achètes un appartement à 300 000 euros :

-Si tu n’as pas droit à l’abattement fiscal, tu payes 37 500 euros de droits d’enregistrement (12,5% de 300 000 euros).

-Si tu as droit à l’abattement fiscal, tu payes 12 500 euros de droits d’enregistrement (12,5% de 100 000 euros).

Frais de notaire

Tu dois aussi compter d’autres frais d’acte d’achat (honoraires du notaire, frais administratifs et débours, TVA, transcription hypothécaire…). Pour savoir combien cela va te coûter, utilise le simulateur de calcul de notaire.be.

Banque

La banque te fera aussi payer des frais de dossier et d’expertise.

Les frais de dossier pour un emprunt ne dépassent pas 350 euros.

Les frais d’expertise doivent être payés si les banques demandent à un expert d’évaluer la valeur de ton potentiel futur appartement. Ces frais d’expertises sont variables mais doivent t’être communiqué à l’avance.

Charges et coût de copropriété

En plus de tes charges de consommation privée (eau, gaz, électricité, internet,…), tu devras payer les charges communes si tu vis en appartement. Les charges communes sont les frais partagés entre tous les propriétaires pour l’entretien et l’usage des parties commune d’un immeuble (couloir, ascenseur, escalier, jardin,…). Par exemple, il y a le coût de l’électricité pour l’éclairage, le coût du nettoyage des espaces communes, les coût de l’ascenseur, le coût de la conciergerie…

On parle aussi de fonds de roulement.

Il est aussi possible que la copropriété te demande de contribuer au Fonds de réserve. Les Fonds de réserve c’est une épargne commune aux copropriétaire qui permet de financer les grosses réparations de l’immeuble. Par exemple : changer d’ascenseur, refaire la toiture,…

Renseigne toi avant d’acheter afin de savoir si un Fonds de réserve existe, combien d’argent y-a-t-il dessus, y-a-t-il des travaux de copropriété prévu ? Cela te permettra d’éviter les mauvaises surprises.

Éventuels travaux

Selon l’état dans lequel tu achètes l’appartement, tu pourrais devoir ou vouloir faire des travaux. Prends en compte ces coûts avant de décider ou non de faire une offre pour l’appartement. Contacte un entrepreneur afin d’évaluer le coût des travaux. Tu peux obtenir un devis (une proposition de prix) gratuitement.

Imaginons que tu souhaites acheter ton premier appartement à Bruxelles pour 250 000 €.

Tu n’as pas d’économies pour financer une partie du prix du logement, mais ta situation financière est suffisamment solide pour qu’une banque accepte de te prêter 100 % du prix, soit 250 000 €.
Bonne nouvelle ! Mais cela ne signifie pas que tu peux acheter sans avoir d’argent de côté.

Prévoir plusieurs frais

• 6 250 € de droits d’enregistrement, si tu remplis les conditions pour bénéficier de l’abattement fiscal à Bruxelles ;
• environ 4 500 € de frais liés à l’acte d’achat (honoraires du notaire, frais administratifs, TVA, etc.) ;
• environ 6 400 € de frais liés au crédit hypothécaire, auxquels peuvent s’ajouter des frais bancaires.

Au total, même si la banque te prête la totalité du prix de l’appartement, tu devras donc disposer d’environ 17 000 € d’économies pour payer les frais liés à l’achat.

Et ensuite ? Si tu empruntes 250 000 € sur 25 ans à un taux d’intérêt fixe de 3,5 %, tu devras rembourser environ 1 252 € par mois, sans compter les assurances et les autres charges liées au logement.

Attention, il s’agit d’un exemple indicatif. Les frais et les conditions du crédit peuvent varier selon ta situation. Pour obtenir une estimation plus précise, tu peux utiliser les simulateurs disponibles sur notaire.be ici pour les frais d’actes d’achat et ici pour les frais d’acte de crédits hypothécaire.

Si les banques te refusent un prêt soit parce que ton apport n’est pas assez élevé soit parce que ton salaire n’est pas assez élevé, tu peux demander un prêt auprès du Fonds de Logement de la Région de Bruxelles-Capitale. Le Fonds du Logement propose un crédit hypothécaire aux Bruxellois qui disposent de revenus modestes afin d’encourager l’accès à la propriété. C’est donc réservé aux personnes qui ont un revenu modeste (revenus maxima renseignés sur le site du Fonds du Logement). Le Fonds du Logement consulte ton avertissement extrait de rôle afin de vérifier si tes revenus ne sont pas trop élevés.

Comme une banque, le Fonds du logement te prête de l’argent que tu rembourses tous les mois en échange d’intérêt. Ils proposent un taux entre 3,75% et 5% selon ta situation.

Pour plus de renseignements, consulte le site du Fonds du Logement ou cet article «Acheter un logement à Bruxelles : les aides financières » sur Bruxelles-J.

Si tu as une vision claire de l’argent dont tu disposes (apport) et de tes revenus mensuels (ton salaire), tu peux utiliser les simulateurs de crédit en ligne des banques. En effet, les banques proposent souvent en ligne des simulateurs permettant de savoir combien tu devrais rembourser mensuellement pour l’achat d’un appartement à un certains prix.

Généralement les banques proposent des emprunts qui te proposent des remboursements mensuels en dessous d’un tiers de ton salaire. Il est aussi conseillé de ne pas avoir un emprunt plus élevé qu’un tiers de ton salaire.

Sur les simulateurs de prix, tu peux modifier les montants remboursés mensuellement, le nombre d’années d’emprunt et ton apport afin de voir le scenario qui te parle le plus. Tu verras alors la fourchette de prix d’appartement à laquelle tu peux prétendre.