La garantie locative la plus courante est celle que tu déposes sur un compte bancaire bloqué pour lequel le propriétaire et toi devez signer un contrat. Personne ne peut y toucher sans l’accord de l’autre partie. Le montant de cette garantie ne peut pas dépasser 2 mois de loyer sans les charges.

Il existe d’autres façons de constituer une garantie locative. Ou encore des aides pour t’aider si tes finances ne te permettent pas d’avancer cet argent. On a fait le point sur tout ça dans notre article: Constituer une garantie locative.

Légalement, non.

Mais il est très rare que le propriétaire ne la rende pas obligatoire dans le bail.

Tu peux récupérer ta garantie locative à la fin du bail.  Si tu restitues le bien en bon état et que tu as payé tous les loyers, tu récupéreras l’entièreté de la garantie.

Pour les contrats de bail qui étaient en cours au 1er novembre 2024 et pour ceux qui ont été signés depuis, sache également que le propriétaire a maximum 2 mois après la remise des clés pour te rendre ta garantie locative. Si il ne le fait pas, il te devra en compensation 10% du loyer pour chaque mois de retard.

Si ton contrat s’est terminé avant le 1er novembre 2024, le propriétaire doit te restituer la garantie dans un délai raisonnable. La loi ne précise pas ce qu’elle entend par « délai raisonnable». En cas de problème, c’est un juge qui tranchera la question.

Si tu as causé certains dégâts, ils doivent être constatés lors de l’état des lieux de sortie. Dans ce cas, le montant correspondant aux dégâts sera retenu. Il est même possible que tu ne récupères rien et que tu doives verser un complément au propriétaire. Par exemple si les dégâts sont importants ou si tes dettes dépassent le montant de la garantie.

L’état des lieux

La loi exige que l’état des lieux soit fait à l’entrée dans le bien, au début du contrat de bail. Il est important de bien vérifier tout ce qui est indiqué dans l’état des lieux et de ne pas hésiter à le compléter pour qu’il décrive le plus précisément possible l’état du bien. Pendant la durée du bail, certains frais d’entretien sont à payer par le locataire, d’autres sont à charge du propriétaire. Tu peux trouver une liste non-exhaustive des obligations de chacun ici : tableau de la répartition des frais entre locataire et bailleur.

S’il n’y a pas eu d’état des lieux d’entrée, on considère que tu rends le bien dans l’état dans lequel tu l’as reçu. Le propriétaire doit alors te rendre la garantie complète à la fin du bail. Sauf si tu lui dois de l’argent pour autre chose. Rappelons en effet que  la garantie locative peut bel et bien service à couvrir toute créance du locataire vis-à-vis de son bailleur. Ce serait par exemple le cas des loyers impayés.

Pour débloquer la garantie locative, il faut transmettre à la banque un formulaire signé par le propriétaire et par toi-même.

À la fin de ton bail, ou même pendant sa durée, il est possible que tout ne se passe pas comme sur des roulettes avec ton propriétaire. S’il ne te répond pas, refuse de faire les réparations à sa charge ou ne veux pas te rendre la garantie locative, que peux-tu faire ?

La première chose est de tenter de trouver une solution à l’amiable. Rappelle-toi qu’il est important de garder des traces écrites de vos échanges, pour avoir des preuves. Aussi, tu dois veiller à ce qu’on ne puisse rien te reprocher. Tu dois donc par exemple continuer à entretenir le logement, payer le loyer ou encore ne pas proférer de menaces. Si la discussion ne mène à rien, voici la marche à suivre :

1. Rappel par courrier recommandé

Envoie-lui un courrier recommandé, par la poste, qui explique la situation qui te pose problème et qui précise ta demande. N’oublie pas de garder les preuves de tes démarches au cas où vous iriez jusque devant un juge.

2. Mise en demeure

Si les choses ne s’arrangent pas, tu devras envoyer une lettre de « mise en demeure » par courrier recommandé avec accusé de réception. Cela coûte 8,86 euros à la poste. La mise en demeure est un courrier dans lequel tu demandes au propriétaire de signer le formulaire de libération de la garantie dans un certain délai (généralement 8 ou 15 jours).

3. Conciliation

Si les lettres n’ont pas de succès, tu peux demander une conciliation auprès du juge de paix. Pour des contestations en matière de bail et d’appartement, le juge de paix compétent est celui du lieu où est situé l’appartement loué. Tu peux trouver la justice de paix compétente ici.

C’est l’étape qui précède le véritable procès. Elle est gratuite, s’effectue sans formalité et permet aux parties d’éviter une procédure en justice. Tu peux demander une conciliation par simple lettre adressée au juge de paix, ou en te rendant au greffe de la justice de paix. L’audience de conciliation vise à trouver une solution à l’amiable et le juge y joue un rôle de médiateur.

4. Procédure judiciaire

Si tu ne demandes pas de conciliation ou si elle échoue, tu devras intenter un procès à ton propriétaire. Pour cela, tu devras payer une contribution au Fonds d’aide juridique de deuxième ligne de 20 euros. La partie qui perd le procès devrait également payer le “droit de mise au rôle” qui coûte 50 euros.

Pour entamer la procédure judiciaire devant le juge de paix, tu as trois possibilités :

Par citation

Il faut pour cela payer un huissier de justice, c’est l’option la plus chère (entre 100 et 200 euros pour l’huissier).

Par requête

C’est une demande adressée au juge en remplissant un formulaire que tu dois remettre au greffe. La demande doit contenir certaines mentions et attestations obligatoires.

Par comparution volontaire

Tu décides avec ton propriétaire de soumettre l’affaire au juge de paix et vous rédigez ensemble une requête de comparution volontaire. En général, ceci s’applique entre avocats. Ensuite, ton propriétaire et toi serez convoqués à une audience devant le juge. Il est important que tu sois présent et à l’heure, avec tous les documents utiles et ta carte d’identité. Pour plus de détails sur le déroulement du procès, tu peux lire cette brochure.

Devant le juge de paix, l’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire. Tu peux donc te défendre seul. On te déconseille cependant de te défendre tout seul si tu n’as pas d’expérience avec la justice ou si ton dossier n’est pas bien préparé.

Si tu souhaites faire appel à un avocat, tu devras le payer. Si tu n’as pas les moyens de le payer, tu peux faire appel à l’aide juridique de deuxième ligne. On appelle parfois “avocats pro deo”. Dans ce cas, ton avocat sera entièrement ou partiellement gratuit. Pour voir si tu réponds aux conditions de l’aide juridique à Bruxelles, tu peux consulter le site de la Commission d’Aide Juridique de Bruxelles.

Tu trouveras aussi des informations sur l’aide juridique gratuite dans nos articles: Besoin de conseils juridiques ou d’un avocat ?

Si tu gagnes le procès et que tu es assisté d’un avocat, tu auras droit à une indemnité de procédure qui sert à intervenir dans les frais et honoraires de ton avocat.