22 juin 2020 / Tags : Logement

Le bail à Bruxelles : règles générales, durée et possibilités de rupture

Tu vas emménager dans un nouvel appartement ? Ou bien tu veux quitter ton logement ? Alors, il est important pour toi de bien comprendre le contrat qui te lie à ton propriétaire: ton bail.

Dans cet article très complet, Infor Jeunes Bruxelles va entre autres t’expliquer les différents types de baux (bail/baux) et les dispositions que tu dois prendre quand tu veux quitter ton logement à Bruxelles. Ces informations sont importantes, elles peuvent t’éviter de te retrouver dans des situations difficiles qui peuvent être source de conflits et te coûter de l’argent.

bail bruxelles

Notions juridiques et régionalisation des règles en matière de logement

Jusqu’en 2018, les règles étaient fédérales et deux régimes coexistaient : le contrat de “bail de résidence principale” et les autres règles de “droit commun”. Pour bien comprendre la notion de  “droit commun”, tu dois comprendre que les règles juridiques se superposent. Les règles plus spécifiques dérogent aux règles générales. Par “droit commun” on vise l’ensemble des règles juridiques qui s’appliquent lorsque aucune autre règle plus précise ne trouve à s’appliquer. C’est simple mais nécessaire à comprendre pour la suite. Aucun régime n’était vraiment adapté spécifiquement aux étudiants.

Depuis 2018, les règles du bail sont régionalisées. Cela signifie qu’elles sont différentes dans chacune des 3 régions belges : Bruxelles, la Wallonie et la Flandre. Dans les faits, c’est comme s’il s’agissait de 3 pays différents dont chacun dispose de ses propres règles.

Depuis le 1er janvier 2018 de nouvelles règles spécifiques pour les logements étudiants sont apparues à Bruxelles. L’annonce d’un bail en région bruxelloise, spécifique pour les étudiants, laissait espérer une simplification des règles en la matière. Hélas, c’est l’inverse qui s’est produit. Au lieu de simplifier les relations entre bailleurs et locataires étudiants, de nouvelles législations régionales sur le bail d’habitation ont compliqué les choses. En effet, le législateur a instauré de nouvelles règles pour le logement étudiant qui sont facultatives. Cela signifie que le nouveau régime ne s’applique que si le bailleur et l’étudiant décident de l’appliquer. Cela signifie aussi que le bailleur n’est pas obligé de choisir ce régime même si le candidat locataire est bien un étudiant. Vu que ce nouveau régime est plus protecteur pour l’étudiant et donc peut-être moins intéressant pour le propriétaire,qui préfère s’en passer au profit du régime préexistant du droit commun.

Pour résumer

Il existe donc actuellement trois régimes législatifs différents au lieu de deux auparavant pour le bail de logement étudiant.

Notre article concerne les règles spécifique du bail à Bruxelles.

Tu déchiffreras pas mal de termes juridiques au travers de notre article. On préfère les utiliser pour qu’en cas de nécessité, tu puisses faire un lien avec ton propre bail. Tout au long de l’article on parlera entre autre de “bailleur” pour parler du propriétaire et de “preneur” pour parler du locataire. Si tu venais à tomber sur un terme juridique qui ne te semble pas clair, n’hésite jamais à nous contacter.

Au menu

Après avoir rappelé l’importance d’un bail écrit et la conséquence de l’absence d’enregistrement, la manière dont les délais de préavis sont calculés et l’importance d’un accord amiable, on examinera les durées et fin du bail d’un étudiant dans chacun de ces trois régimes : le régime particulier facultatif du bail étudiant, le régime particulier au bail de résidence principale et le régime général du droit commun. On jettera ensuite un rapide coup d’œil sur le régime spécifique de la colocation.

Table des matières:
  1. Le bail doit-il être écrit ? Le bail doit-il être enregistré ?
  2. Quand le délai de préavis commence-t-il ?
  3. Rompre son contrat à l’amiable
  4. Le bail de logement étudiant à Bruxelles
    1. Quand y a-t-il un bail de logement étudiant ?
    2. Questions diverses
      1. Quand et comment prouver que je suis étudiant ?
      2. Contrat de logement étudiant et bail de résidence principale
      3. Quelle est la durée d’un bail étudiant ?
      4. Et si j’abandonne en cours d’année ?
      5. Même en cas de désinscription avant le 1er décembre de l’année académique concernée ?
      6. Comment mettre fin à un bail de kot étudiant ?
      7. Dois-je envoyer un courrier recommandé ?
      8. Puis-je résilier le contrat après l’avoir signé mais avant d’être entré dans le bien ?
      9. Puis-je sous-louer ou céder mon contrat de bail ?
  5. Le bail de résidence principale à Bruxelles
    1. Quand y a-t-il un bail de résidence principale ?
    2. Quelle(s) différence(s) entre résidence principale et domiciliation ?
      1. Résidence principale
      2. Domiciliation
      3. Différence entre les deux
      4. Résidence principale et accord du bailleur
      5. Résidence principale et interdiction du bailleur
    3. Durée et fin d’un bail de résidence principale
      1. Le bail de 9 ans
      2. Les autres durées
    4. Céder ou sous-louer ton contrat de bail de résidence principale
  6. Le bail de droit commun à Bruxelles
    1. Quand y a-t-il un bail de droit commun ?
    2. Durée et fin du contrat de bail de droit commun
    3. Quelle est la durée d’un bail de droit commun et comment y mettre fin ?
    4. Céder ou sous-louer ton contrat de bail de droit commun
  7. La colocation à Bruxelles
    1. Quand y a-t-il un bail de colocation ?
    2. Le régime facultatif instauré le 1er janvier 2018
    3. Contrat de bail de colocation et logement étudiant
    4. Contrat de bail de colocation et résidence principale
    5. Et le contrat de bail de colocation et solidarité
    6. Comment mettre fin à une colocation ?
      1. Les règles du droit commun
      2. Les règles du régime facultatif de bail de colocation
  8. Tableau récapitulatif

 

1. Bail à Bruxelles: contrat écrit et enregistrement

Pour les trois baux (étudiant, résidence principale, droit commun), il faut un écrit.

L’enregistrement du bail est obligatoire. Attention, cela ne veut pas dire que s’il n’est pas enregistré, le bail n’existe pas. Pour un bail qui ne serait pas enregistré, si le preneur souhaite quitter son logement, il pourra le faire mais pas tout de suite. Avant cela, il devra avoir mis en demeure le bailleur d’enregistrer ce contrat et ce bailleur ne doit pas l’avoir enregistré dans le mois de cette mise en demeure. Le fait que le bailleur n’aie pas enregistré le bail n’est donc pas un motif valable pour quitter son domicile du jour au lendemain. Il faut suivre une procédure.

2. Quand le délai de préavis commence-t-il ? 

On appelle “renon” le document que tu adresses à ton bailleur par lequel tu l’informes que tu quittes ton logement. Une fois que le bailleur a reçu ton renon, un délai débute : le “délai de préavis”. Or, le moment où ce délai commence suit une règle particulière.

En effet, il ne s’agit pas du jour où le renon est reçu mais du premier jour du mois qui suit.

Il faut donc qu’il parvienne au bailleur au plus tard la veille du premier jour du mois suivant, si tu souhaites que le préavis débute au plus tôt. Sinon, le délai débutera le premier jour du mois d’après.

Exemple

Nous sommes le 14 juillet 2020. Tu souhaites rompre ton bail et que ton délais de préavis commence a courir le plus rapidement possible. Comme le délai ne débute que le premier jour du mois qui suit la réception du renon, il ne pourra commencer au plus tôt que le 1er août 2020. Pour que ton délai de préavis début le 1er août, ton bailleur doit avoir reçu ton renon au plus tard le 31 juillet. S’il le recevait le 1er août, ton délai de préavis ne débuterait alors que le 1er septembre.

Si tu envoies ton préavis par courrier recommandé, il faut faire une différence entre le courrier recommandé envoyé avec ou sans accusé de réception. En cas d’accusé de réception, le délai commence à courir le jour qui suit le jour où le courrier recommandé a été présenté au bailleur. En cas d’absence d’accusé de réception, le délai commence à courir le troisième jour ouvrable qui suit le moment de sa remise à la poste, c’est-à-dire la date du cachet de la poste, sauf si on peut apporter la preuve d’une remise à un autre moment. Par exemple grâce au numéro de suivi. En cas d’absence du destinataire, il faut tenir compte du jour de la remise de l’avis de passage du facteur.

En-dehors de ces règles, le preneur peut donner congé à tout moment.

C’est une obligation pour le bail d’habitation à Bruxelles. Pour le droit commun, ce n’est pas une obligation formelle, mais c’est ce qui est d’usage.

3. La rupture à l’amiable

Tu peux toujours rompre ton contrat de bail à l’amiable. Peu importe le type de contrat de bail et peu importe ce qui est prévu par le contrat ou par la loi.

En pratique, la rupture de commun accord est le moyen le plus simple de rompre un bail.

L’idéal serait alors de mettre par écrit l’accord convenu et de le faire signer par toutes les parties.

4. Le bail de logement étudiant à Bruxelles

Vu que ce régime est non-obligatoire, les règles ne seront appliquées que si cela est prévu par écrit dans le contrat de bail. Il ne suffit donc pas que tu sois étudiant pour que ces règle soient appliquées. Il faut que ton propriétaire et toi soyez d’accord d’appliquer ce régime et que vous le spécifiez dans le contrat de bail.

A. Quand y a-t-il un bail de logement étudiant ?

Le bail de logement étudiant est un bail d’habitation conclu par ou pour le compte d’un étudiant qui suit des études.

Cela signifie que le bail de logement étudiant peut être conclu par une autre personne que l’étudiant. Dans ce cas, c’est cette autre personne qui assumera les obligations du contrat.

Par ailleurs, la durée du bail doit couvrir toute la durée des études ou une partie importante de celle-ci. À cet égard, l’étudiant devra apporter la preuve de son inscription dans un établissement d’études secondaires, supérieures ou dans une commission d’examen d’un jury central.

B. Questions diverses

1. Quand et comment prouver que je suis étudiant ?

En pratique, tu devras fournir une attestation d’inscription au moment de la signature du contrat ou un mois avant sa reconduction. Parfois, ce document n’est pas encore disponible. Par exemple parce que tu n’as pas terminé la procédure d’inscription. S’il n’y a pas d’attestation d’inscription tu peux alors fournir une copie de la preuve de la demande ou, à défaut, une attestation sur l’honneur. Dans ce cas, tu devras apporter une attestation d’inscription  dans un délai de deux mois à partir de la première occupation du logement. Si tu occupes déjà le logement, ce délai de deux mois débutera à partir du renouvellement du contrat de bail.

Cette situation peut s’avérer problématique pour les étudiants hors union européenne ou même frontaliers. Par exemple, pour les étudiants français parce qu’ils doivent souvent s’y prendre plus tôt pour organiser leur rentrée académique. Par ailleurs, il existe d’autres raisons qui justifient qu’on doive anticiper. Par exemple, les inscriptions ou les examens d’entrée dans l’enseignement supérieur ne s’organisent qu’à partir du mois de septembre.

Si tu ne fournis aucun des documents dans les délais, il faudra considérer qu’il ne s’agit plus d’un bail de logement étudiant. Cela sera, par exemple un bail de droit commun ou un bail de résidence principale.

2. Contrat de logement étudiant et bail de résidence principale

Généralement, un kot étudiant ne sert pas de résidence principale. Mais si c’est ton cas (et que ton propriétaire et toi avez opté pour le régime particulier du bail étudiant), on appliquera les règles de la résidence principale (cfr. infra) sauf pour la durée du bail.

3. Quelle est la durée d’un bail étudiant ?

A moins que le contrat ne mentionne une durée plus courte, le contrat de bail dure 12 mois. Il n’est donc pas possible de prévoir un contrat qui dépasse une année académique. Si la durée est de plus de 12 mois, il faudra appliquer les règles de la résidence principale ou du régime général du droit commun selon que tu établisses ou non ta résidence principale dans le logement.

4. Et si j’abandonne en cours d’année ?

Tu n’es pas obligé de quitter ton logement si tu interromps tes études en cours d’année, par exemple après la session de janvier. Tel serait également le cas si tu étais automatiquement désinscrit. Pour l’enseignement supérieur de plein exercice organisé ou subventionné par la Communauté française (Haute Ecole, Université ou Ecole supérieure des Arts), ce serait par exemple le cas pour non-paiement des droits d’inscription avant le 31 octobre ou le 1er février de l’année académique concernée. Bien entendu, cela te concerne aussi si tu souhaites te réorienter en cours d’année académique.

5. Même en cas de désinscription avant le 1er décembre de l’année académique concernée ?

Pour autant que tu aies été étudiant lors de la signature du contrat de bail, tu ne devras pas quitter ton logement. Néanmoins, rappelons qu’un contrat conclu en raison d’un « dol »,  peut entraîner la nullité du contrat ainsi que donner lieu à des dommages et intérêts. Un “dol” est une manœuvre frauduleuse qui consiste à devenir artificiellement étudiant pour pouvoir conclure ce contrat,

6. Comment mettre fin à un bail de kot étudiant à Bruxelles ?

La réponse varie selon que ce soit le bailleur ou toi qui mette fin au contrat.

La bailleur souhaite rompre le bail

Le bailleur ne peut pas rompre le bail avant la fin de celui-ci. S’il ne souhaite pas renouveler le bail à son échéance, il devra respecter un préavis de 3 mois avant l’échéance du bail. Donc trois mois avant la fin du bail, il doit remettre son « renon ».

L’étudiant souhaite rompre le bail

Il pourra quitter le logement à l’échéance du bail sans aucun préavis. Pour des raisons pratiques (état des lieux, remise des clés, garantie locative,…), on te conseillera néanmoins de prévenir ton bailleur de ton intention de partir.

De même, l’étudiant peut remettre un préavis de deux mois à tout moment en cours de bail pour rompre le contrat sauf si la durée du bail est de 3 mois ou moins. Il n’a pas besoin d’invoquer de raison (échec ou abandon des études, par exemple) et il ne doit pas payer d’indemnité.

En raison de la crise du Covid-19, les étudiants peuvent rompre leur contrat de bail avec un préavis d’un mois. Cette règle vaut si tu remets ton préavis pour un bail étudiant entre le 18 mars 2020 et le 30 septembre 2020.

Lorsque le bail d’un an prend fin et que tu continues à occuper le bien loué sans opposition du bailleur, alors le bail est prorogé (=rallongé) pour un an. S’il s’agit d’un bail plus court, il est prorogé pour arriver à un total d’un an.

Tu peux aussi rompre le bail avant le début de la location à la condition de prévenir le bailleur au moins un mois avant le début de la location et d’avoir une justification valable. Par exemple, parce que tu n’as pas réussi l’examen d’admission à tes études. Dans ce cas, il faudra payer un mois de loyer à titre d’indemnité.

7. Dois-je envoyer un courrier recommandé pour rompre mon bail étudiant à Bruxelles ?

On te le conseille. Mais pour un bail étudiant, ce n’est pas une obligation. A défaut de formalités prévues dans l’ordonnance du 27 juillet 2017, il faut se référer à l’article 2281 du Code civil qui prévoit que « [l]orsqu’une notification doit avoir lieu par écrit pour pouvoir être invoquée par celui qui l’a faite, une notification faite par télégramme, par télex, par télécopie, par courrier électronique ou par tout autre moyen de communication, qui se matérialise par un document écrit chez le destinataire, est également considérée comme une notification écrite. La notification est également considérée comme écrite si elle ne se matérialise pas par un document écrit chez le destinataire pour la seule raison que celui-ci utilise un autre mode de réception. La notification est accomplie dès sa réception dans les formes énumérées à l’alinéa 1 ».

On te conseille aussi de toujours garder une preuve de l’envoie de ton renon.

8. Puis-je résilier le contrat après l’avoir signé mais avant d’être entré dans le bien ?

Oui pour autant que cela se fasse au moins un mois avant d’avoir pu profiter effectivement des lieux et d’y être entré (on parle « d’entrée en jouissance »). En pratique, ce moment peut être difficile à déterminer.

Néanmoins, tu devras pouvoir justifier de « justes motifs ». S’il n’existe pas de listes de raisons considérées comme valables ou non, la doctrine mentionne le fait de voir son inscription refusée ou d’avoir échoué un examen d’admission. Par exemple un examen aux études d’ingénieur civil, aux sciences dentaires ou médicales, à une Ecole supérieures des Arts ou aux études supérieures. Il n’y a pas de règle concernant la “preuve” de ce motif. Tu peux l’apporter par « toute voie de droit », c’est-à-dire à peu près n’importe comment.

Enfin, tu devras payer une indemnité de rupture d’un mois de loyer au bailler.

Comme on peut s’en douter, cette possibilité s’avère impraticable parce que la date de publication des résultats intervient souvent dans le courant du mois de septembre et que l’étudiant est alors entré dans les lieux. Il restera bien sûr possible de quitter le logement avec un préavis de deux mois sans indemnité (ou avec tout autre accord à l’amiable).

9. Puis-je sous-louer ou céder mon contrat de bail étudiant en région bruxelloise ?

Uniquement si le bailleur l’autorise et aux conditions qu’il aura fixées.

5. Bail de résidence principale à Bruxelles

A. Quand y a-t-il un bail de résidence principale à Bruxelles ?

Il y a deux conditions pour que ce régime s’applique : le logement est ta résidence principale et ton propriétaire et toi n’optez pas pour le régime facultatif du bail étudiant. Dans ce cas, ce régime s’applique en principe automatiquement. Il n’y a pas d’autre choix possible.

B. Quelle(s) différence(s) entre résidence principale et domiciliation ?

1. Résidence principale

Un logement est ta résidence principale lorsqu’il constitue ton principal lieu d’habitation. C’est-à-dire lorsque c’est dans ce logement que tu reçois tes amis, que tu prépares tes repas, que tu passes la plupart de tes nuits, que tu reçois ton courrier. Ou alors, en fonction des raccordements au gaz, à l’électricité, à l’eau ou au réseau de télédistribution, etc.

2. Domiciliation

La domiciliation désigne le fait de t’inscrire à la commune du lieu où se trouve ta résidence principale. Si la domiciliation n’est pas la condition déterminant ta résidence principale, cela reste un élément—parmi d’autres— qui pourrait être pris en compte.

3. Différence entre les deux

Il est important de distinguer la notion de résidence principale (conçue dans le cadre de la loi sur le bail) de la notion de domicile. En effet, le domicile légal est une obligation administrative tandis que la notion de résidence principale renvoie à un état de fait.

4. Résidence principale et accord du bailleur

Par ailleurs, pour qu’un bien loué devienne ta résidence principale, l’accord du bailleur est nécessaire. Cet accord est explicite (spécifié dans le bail, un avenant ou un autre écrit) ou tacite (non écrit). L’accord écrit sera néanmoins nécessaire lorsque l’affectation de ton kot à ta résidence principale intervient en cours de bail.

5. Résidence principale et interdiction du bailleur

Mais attention, de son côté, le bailleur ne peut pas interdire l’affectation de ton logement étudiant à ta résidence principale sauf s’il dispose d’une justification expresse et sérieuse, relative notamment à la destination naturelle du bien loué. Par exemple, un bailleur pourrait refuser la domiciliation dans un bureau ou dans un commerce. Mais dans un kot étudiant, il n’y a à priori pas de raison que le propriétaire interdise la domiciliation.

Si la domiciliation est interdite (pour des motifs valables), il faut que l’adresse de ta résidence principale soit indiquée dans le bail.

Rappelons qu’il est obligatoire de te domicilier à l’adresse de ta résidence principale (sauf les étudiants qui peuvent choisir de rester domiciliés chez leurs parents le temps de leurs études). Il s’agit d’une obligation administrative. Ce qui signifie que personne ne peut s’y opposer. Dès lors, une clause qui, dans un contrat de bail d’un logement étudiant, interdirait la domiciliation de l’étudiant peut être considérée comme non écrite. Sauf si le bailleur peut justifier cette interdiction par le fait que la destination naturelle du logement est incompatible avec une domiciliation.

C. Durée et fin d’un bail de résidence principale à Bruxelles

Le bail de résidence principale à Bruxelles prévoit un régime général et un régime d’exception (qui n’est pas si exceptionnel dans la pratique).

1. Le bail de 9 ans

Le régime général prévoit une durée de bail de 9 ans. Si rien ne se passe à la fin des 9 ans, le bail se prolonge automatiquement par période de 3 ans. Le locataire comme le bailleur peuvent y mettre fin à l’échéance en remettant un préavis de 6 mois.

Pour rompre le bail avant son échéance, le locataire doit remettre un préavis de 3 mois. Ce préavis s’accompagne d’indemnités pendant le premier triennat : 3 mois à payer en cas de rupture la 1ere année, 2 mois en cas de rupture la 2e année et un mois à payer en cas de rupture la 3e année.

Le bailleur ne pourra rompre le bail de manière anticipée qu’en remettant un préavis d’au moins 6 mois et en motivant la rupture de bail soit pour occupation personnelle (en principe, à tout moment), soit pour travaux de reconstruction, de rénovation ou de transformation (fin de triennat), soit avec indemnités (9 mois d’indemnités après 3 ans et 6 mois d’indemnités après 6 ans). Dans ce cas, le locataire peut remettre un contre-préavis d’un mois (s’il a trouvé un nouveau logement par exemple).

Le régime général de la résidence principale concerne rarement les étudiants.  C’est pourquoi on ne rentrera pas dans les détails ici.

2. Les autres durées

Dans le régime d’exception, on retrouve le bail de longue durée (> 9 ans) et le bail à vie. Ces types de baux sont très rares et doivent être passés devant notaire.

On y retrouve aussi le bail de très courte durée (< 6 mois) et le bail de courte durée (≤ 3 ans). Ceux-ci, en revanche, seront beaucoup plus fréquents pour les étudiants soumis au régime de la résidence principale.

Pour le premier de moins de 6 mois, il n’y a pas de rupture anticipée possible et le bail se termine automatiquement à l’échéance sans qu’un préavis ne soit nécessaire.

Pour le second de 6 mois et jusqu’à 3 ans, le préavis à l’échéance est de 3 mois (aussi bien pour le locataire que pour le propriétaire). La rupture anticipée pour le locataire est possible en remettant un préavis de trois mois ET un mois d’indemnité de loyer. Idem pour le bailleur MAIS uniquement à partir de la 2e année de bail pour occupation personnelle du logement.

En raison de la crise du Covid-19, les étudiants peuvent rompre leur contrat de bail avec un préavis d’un mois. Cette règle est valable si tu remets ton préavis pour un bail de résidence principale de maximum 3 ans entre le 18 mars 2020 et le 30 septembre 2020 et si tu n’es pas domicilié dans le logement.

D. Céder ou sous-louer ton contrat de bail de résidence principale à Bruxelles

Céder ton contrat de bail consiste à trouver un repreneur. C’est-à-dire trouver quelqu’un qui reprend le logement et le bail là où il en est. La cession du contrat de bail est interdite sauf si le bailleur l’autorise. Même en cas d’accord, tu dois définir avec ton bailleur un projet de cession que tu devras lui envoyer par courrier recommandé. Ce projet de cession doit indiquer l’identité du nouveau preneur et le bailleur est totalement libre d’accepter ou de refuser le candidat dans la limite des motifs considérés comme discriminants (race, couleur de peau, handicap, origine ou nature des ressources financières, …).

On parle de sous-location lorsque tu loues un logement et que tu loues sous contrat de bail une partie de ce logement à un “sous-locataire”. Tu ne peux pas sous-louer ton bail à moins que le bailleur ne l’autorise. Dans ce cas, tu dois notifier la sous-location par courrier recommandé au bailleur au moins 15 jours avant sa conclusion. Contrairement à la cession du contrat de bail, le bailleur ne peut exercer un droit de veto sur la personne du sous-locataire. Néanmoins, la sous-location autorisée ne pourrait porter que sur une partie de ton logement et tu devras continuer d’affecter la partie du logement qui n’est pas sous-louée à ta résidence principale. Cette règle peut s’avérer importante en cas de sous-location de type Airbnb. À ce dernier égard, on rappellera que ce type de location ne doit pas avoir été interdite par le règlement de copropriété éventuel.

6. Régime général : le bail de droit commun à Bruxelles

A. Quand y a-t-il un bail de droit commun à Bruxelles?

Si ton propriétaire ne souhaite pas te faire signer un bail spécifique de kot étudiant et que ton kot ne constitue pas ta résidence principale, se sont les règles communes des baux d’habitation du Code bruxellois du logement qui s’appliquent. La question fondamentale de la durée du bail n’est pas prévue dans ces règles communes.

Dès lors, il faut chercher ces règles ailleurs et, en l’occurrence, dans le Code civil (articles 1708 à 1762bis). Autrement dit, pour un bail d’habitation à Bruxelles qui n’est pas soumis à l’un des régimes particuliers organisés par le Code bruxellois du Logement, ce sont les dispositions des articles 1736 et suivants du Code civil qui règlent la durée du bail.

On appelle aussi cela le “bail de droit commun”.

Le droit commun = l’ensemble des règles générales applicables à tous les contrats de location.

B. Durée et fin du contrat de bail de droit commun à Bruxelles

1. Quelle est la durée d’un bail de droit commun et comment y mettre fin ?

Pour le Code civil, il n’est pas obligatoire que le bail indique une durée. Mais dans la pratique, et c’est ce qu’on conseillera, les parties insèrent souvent une clause qui prévoit la durée précise du bail. Pour un bail étudiant, ce sera souvent 10 ou 12 mois.

Si aucune clause ne précise la durée:

La durée du bail diffère selon que le logement soit meublé ou pas. Si le logement est meublé : la durée est au jour, au mois ou à l’année selon qu’il soit payable au jour, au mois ou à l’année. Si le logement est non meublé, la durée est déterminée par l’objet de la location. Il s’agit donc des études pour un kot (mais est-ce 10 mois, 12 mois, toutes les études ?).

Une clause du bail peut aussi prévoir une durée indéterminée

Ce type de bail est censé être fait au mois et dans ce cas, il peut être mis fin au bail aussi bien par toi que par le bailleur en remettant un préavis d’un mois seulement. Sauf si le contrat prévoit autre chose.

Si la durée du bail a été clairement déterminée

Que se passe-t-il lorsque celui-ci arrive à son échéance ?

Dans ce cas, le droit civil est assez clair : un bail à durée déterminée prend fin sans préavis, à l’issue de la durée convenue. En principe, tu es donc censé savoir qu’à l’échéance d’un bail conclu pour une durée déterminée, tu dois quitter les lieux. Un préavis n’est donc pas nécessaire.

Si tu restes dans ton kot, le contrat se reconduit tacitement aux mêmes conditions et pour même durée SAUF si ton bailleur s’oppose à ce que tu y restes (en t’envoyant un courrier pour que tu partes par exemple).

Le droit civil ne réglemente pas la question de la résiliation unilatérale du bail. On parle de résiliation unilatérale quand une seule des deux parties souhaite rompre le bail. Par exemple, si tu souhaites quitter ton logement avant la fin du contrat de bail mais que ton propriétaire n’est pas d’accord.  En effet, pour le droit civil, un contrat de bail est l’expression d’une volonté mutuelle. Seul un consentement mutuel des parties permet donc de mettre fin au bail. C’est ce qui fait dire qu’en principe, le droit de résiliation unilatérale n’existe pas.

Mais dans la pratique, il est tout à fait autorisé (et même conseillé pour l’étudiant) de négocier (avant de signer le bail) une clause de résiliation unilatérale possible. Il est important que cette clause soit claire et précise (qui peut envoyer le renon, quand, comment : recommandé par exemple, indemnités ou pas, avec ou sans motif,…). D’où l’importance de bien lire ton contrat de bail avant de le signer!

C. Céder ou sous-louer ton contrat de bail de droit commun

Tu ne peux pas céder ton contrat de bail ou ou sous-louer une partie de ton logement sauf si le bailleur l’autorise. Jette un oeil à ce qui a déjà été dit concernant la cession et la sous-location du contrat de bail de résidence principale.

7. La colocation à Bruxelles

A. Quand y a-t-il un bail de colocation à Bruxelles ?

Après celui du logement étudiant, le Code bruxellois du logement réglemente un autre régime particulier et facultatif : celui de la colocation. Il s’agit d’un seul et unique contrat portant sur un seul logement et un seul bailleur mais plusieurs preneurs. En d’autres termes, c’est un contrat entre un seul propriétaire, pour un seul logement mais avec plusieurs locataires. En pratique, le bail de colocation se concrétise par l’existence d’un « pacte de colocation » de sorte qu’en son absence, il s’agit nécessairement d’un autre contrat. De même, en-dehors d’un consentement explicite des parties ou en l’absence de paraphe de ce pacte par un nouveau colocataire, le contrat sera soumis aux dispositions communes du droit civil.

B. Le régime facultatif instauré le 1er janvier 2018

II n’en demeure pas moins que ce régime reste non-obligatoire. Cela signifie qu’au moment de la conclusion du bail, les parties doivent ajouter une clause stipulant l’application des règles propres à la colocation énoncées au chapitre V du titre XI du Code bruxellois du Logement. Sinon, il faudra appliquer les règles du droit commun expliquées juste ci-dessus.

C. Contrat de bail de colocation et logement étudiant

Bien que les étudiants recourent souvent à la colocation, il s’agit de deux contrats différents. Dès lors, le régime propre au logement étudiant ne concerne que les biens loués par un seul étudiant.

Par contre, les règles propres à la colocation peuvent s’appliquer pour le bail d’un logement étudiant qui ne dépend pas du régime particulier du kot étudiant.

D. Contrat de bail de colocation et résidence principale

Le contrat de bail de colocation n’exclut pas que le logement serve de résidence principale. D’ailleurs, il suffit qu’un seul des colocataires décide d’affecter ce logement à sa résidence principale pour que les règles relatives à la résidence principale – sauf celle relative à la manière de mettre fin au contrat – s’appliquent. Néanmoins, cette affectation nécessite préalablement un accord exprès ou tacite du bailleur. Dans ce cas, la sortie du pacte de colocation du colocataire qui y affectait sa résidence principale implique que le régime du bail de résidence principale ne trouve plus à s’appliquer pour les autres colocataires qui n’avaient pas affecté ce bien à leur résidence principale.

E. Et le contrat de bail de colocation et solidarité

Il est important de bien choisir son colocataire. En effet, chaque colocataire est solidaire en cas de dette alors même que seul un des colocataires n’aurait pas payé sa part. Cela signifie que le bailleur peut réclamer au colocataire de son choix, par exemple le plus solvable, l’intégralité d’une dette, par exemple un loyer impayé. De même, une mise en demeure ou une interruption de prescription adressée à un seul d’entre eux vaut à l’égard de tous les autres. Par exemple, une mise en demeure adressée par le bailleur à un des colocataires pour récupérer un loyer impayé remettra à zéro les compteurs des délais de prescription à l’égard de tous les colocataires.

Du point de vue du colocataire qui aurait payé cette dette, la situation est cependant différente car il ne pourra réclamer à chacun que leur propre part du loyer. Par ailleurs, le colocataire qui ne paierait pas ne peut pas se faire expulser par les autres colocataires. Il s’agit là d’un avantage pour le bailleur.

F. Comment mettre fin à une colocation ?

1. Les règles du droit commun

Les conditions de résiliation diffèrent selon qu’une clause de solidarité existe entre les parties ou non. Si pas de clause de solidarité, il faut se référer aux règles de rupture habituelles en fonction du type de bail.

Si un colocataire s’en va, c’est problématique pour le bailleur car les colocataires qui restent ne doivent payer que leur part de loyer et charges. Ce qui explique que dans la grande majorité des cas, il y a une clause de solidarité.

Un colocataire peut alors résilier le bail que si le renon provient de l’ensemble des colocataires liés par la clause de solidarité. Par conséquent, un préavis signifié par un seul ou une partie des colocataires restera sans effet. De même, lorsque le bailleur souhaite mettre fin au bail, il devra informer tous les colocataires de sa décision en même temps.

Comment faire lorsqu’un seul colocataire veut partir puisque ce n’est pas autorisé par la loi ?

L’avenant au contrat de bail est alors la solution la plus courante. Il sert à modifier le contrat actuel. L’avenant peut délier un des colocataires du bail et peut aussi en inclure un nouveau. Enfin, l’avenant doit être clair et précis et doit être signé par tous les colocataires et par le bailleur. L’ensemble des colocataires comprend également  celui ou ceux qui partent et  le ou les éventuels colocataires entrant.

2. Les règles du régime facultatif de bail de colocation

Si la colocation est la résidence principale pour au moins un des colocataires, on applique les règles de la résidence principale. Mais pas pour toutes les règles et notamment pas pour la résiliation du bail. La situation varie si tous les colocataires souhaitent partir. Dans ce cas, on applique soit les règles de droit commun, soit celles de la résidence principale en fonction de la situation. Pour être valable, tous les colocataires doivent signer le renon.

Néanmoins, si un seul ou une partie des colocataires veulent partir, les colocataires qui souhaitent sortir de manière anticipée de la colocation doivent respecter un préavis de deux mois. Ils peuvent notifier ce préavis à tout moment. Par ailleurs, ils ne devront aucun indemnité. Dans ce cas, ils doivent envoyer le renon simultanément au bailleur et à chacun des colocataires concernés. Si la moitié les colocataires résilient le bail, le bailleur peut à son tour donner un renon de 6 mois pour mettre fin au bail.

De plus, chaque locataire qui veut partir doit chercher un remplaçant avant la fin du préavis de deux mois. S’il ne trouve pas, il doit pouvoir prouver qu’il a cherché un remplaçant. C’est une obligation de moyen, pas de résultat. S’il trouve un candidat et que les autres colocataires marquent leur accord avec le candidat trouvé, il faudra faire un avenant signé par tous.

Toutefois, si le colocataire qui part ne trouve pas de remplaçant et qu’il n’a pas de preuve suffisante de recherche, il ne sera délié de ses obligations et de la solidarité que 6 mois après la fin du renon de 2 mois. Cela signifie qu’il devra continuer à payer le loyer pendant ces 6 mois. À cet égard, rappelons que les colocataires sont solidaires.

8. Tableau récapitulatif

Fin du bail à Bruxelles

Conclusion

Avant de signer un contrat de bail, c’est important de te renseigner sur le type de bail : Résidence principale? Bail étudiant? Colocation? Ou droit commun? Les règles de rupture de bail dépendront du contrat choisi. Pose-toi donc la question avant de signer le document et n’hésite pas à négocier des clauses dans le contrat si nécessaire.

Si tu te poses d’autres questions sur le logement, tu peux lire nos autres articles sur le sujet.  Dans le cas où tu cherches un logement, alors tu peux consulter notre listing d’adresses.

Si tu as d’autres questions sur le bail étudiant en région bruxelloise, n’hésites pas à nous contacter, l’équipe d’Infor Jeunes Bruxelles est là pour répondre à tes questions. On peut notamment relire ensemble ton bail avant que tu le signes. Sache que tu as tout à fait le droit de demander une copie de ton bail pour le relire ou le faire relire à ton aise avant de le signer.

Tu peux également poser ta question en cliquant sur “Pose ta question” ci-dessous 🙂

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Vous , le mercredi 1 juillet 2020 13:36:52

Bonjour, J’ai signé un bail pour un kot étudiant avec des clauses qui ne me paraissent pas en accord avec votre article. Pourriez vous m´eclairer? Le contrat stipule que si je souhaite quitter le kot il faut un préavis de 2 mois et que je paierai une indemnité de 3 mois en plus. Est légal ? De plus le propriétaire m’a assuré que je devais payer jusqu’à la fin du bail ( fin août) malgré le COVID et le fait que j’ai dû interrompre mes études et rentrer chez moi en France depuis mi-mars. Est ce que j’avais des droits à contester cela? Je vous remercie

Mélanie , le vendredi 3 juillet 2020 11:09:10

Bonjour Clarisse, Nous ne pouvons pas répondre précisément à ta question car la réponse dépendra principalement du type de bail que tu as signé. Est-ce un bail étudiant ? Comme indiqué dans notre article, pour savoir si c'est un bail étudiant il faut que cela soit prévu par écrit dans le contrat de bail. Il ne suffit donc pas que tu sois étudiante et que ton logement se définisse comme un « kot » pour que ces règle soient appliquées. Il faut que ton propriétaire et toi soyez d’accord d’appliquer ce régime et que vous le spécifiez dans le contrat de bail. Etait-ce donc bien le cas dans ton contrat de bail ? Car si il n'était pas spécifié que vous appliqueriez le règles du bail étudiant, ton bail tombe alors dans la législation sur la bail de résidence principale OU sur le bail de droit commun. La possibilité de rompre son bail suite à la crise du coronavirus n'était prévue que pour les baux étudiants. Encore une fois, il nous faut être certain que c'est ce type de bail que tu as signé pour pouvoir te répondre. Pourrais-tu donc vérifier de quel type de bail il s'agissait : Bail étudiant ? Résidence principale ? Droit commun ? Si tu n'es pas certaine, nous t'invitons à passer nous voir dans l'une de nos permanences avec ton contrat de bail pour que l'on puisse analyser ça ensemble. Tu trouveras tous nos horaires et nos adresses de permanence sur notre page d'accueil. Bien à toi.

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